主题：买房鉴定攻略，不要再被开发商忽悠了
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发表于2016-07-21
as159845226，您好！您所发的帖子“买房鉴定攻略，不要再被开发商忽悠了”已被设置为精华帖，请再接再厉多发好帖。
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发表于2016-07-22
楼间距其实是两个楼的之间的真实距离
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发表于2016-07-22
这些都是开发商经常忽悠人的
选房子就像找对象，必须对房子进行“由内而外”的观察。内在，看的是房子的户型，朝向。而外在，要观察的就是房屋的“三率一距”。
“三率一距”，指的是房屋的容积率、绿化率、车位配比率以及楼间距。这四点，是房屋居住舒适度的决定性因素。
容积率
容积率，指的是小区地上总建筑面积与用地面积之比。
如果觉得这样的解释很抽象，那看图：
对于一个小区来说，容积率越低，居住舒适度越高，反之，容积率约高，居住舒适度越低。一个居住舒适度良好的小区，高层住宅容积率应不超过3.5，多层住宅应不超过2。
试想一下，如果居住在容积率过高的小区会遇到什么情况：小区游泳池永远在“下饺子”，人数庞大的广场舞大妈“占领”了小区里的休闲空地，上电梯是要靠挤的，总之，公共设施完全不够用。
还有一点需要注意的是，现在许多小区并不是只有高层，而是包括高层，小高层等不同的建筑形式。因此，开发商在宣传楼盘容积率时，往往会将高层与小高层的容积率混合起来。平均的力量是强大的，这样一来，高层的容积率会大大降低。所以，对于这样的楼盘不能只关注整个小区的容积率，关注高层区域的容积率更为重要。
绿化率
说到绿化率，必须先提到绿地率。
绿地率，指的是绿地面积和土地面积之比。一个新建小区，绿地率不能小于30%。
而开发商在宣传时，通常用的是绿化率。绿化率，实际为绿化覆盖率，也就是小区建筑用地范围内，全部绿化植物和植物水平投影之和与小区用地的比例。同时，楼顶绿化也计入绿化率。
所以，绿化率是大于绿地率的。因此，当开放商表示他们的绿化率是30%时，并不能证明小区的绿化有多好，“绿地率”能到30%才是关键。
车位配比率
如果问一下住在老小区的住户头疼的问题是什么，“停车位不够”会是频繁的答案。特别是在成都这座汽车保有量排在全国第二的城市。
车位配比率，是用来反映一个小区停车位数量是否足够的直观数据。车位供不应求老小区来说车位配比率一般都小于1。
车位配比率除了能够直观的反映出小区车位数量的状况外，还可以决定每户业主多能够拥有几个车位。
根据《人民法院关于建筑物区分所有权的司法解释》第5条规定，住宅以套为单位，一套住宅多可登记2个车库（位）。
如果只有一套住宅的业主想要登记第3个车位，应符合以下条件之一：
1、规划配置比例大于1：2的；
2、征求未购买车库（位）业主意见后，经业主大会表决通过的。
所以说，在车位配比率过低的小区里，车位不是你想买，想买就能买。
楼间距
对于大多数人来说，追求房子面朝大海春暖花开是奢侈的，但至少可以要求房子不会面朝墙壁。
楼间距，指的是两个相邻的楼的外墙的距离。不同高度的楼房，对楼间距的具体要求也不同。
楼间距直接关乎到房屋的采光与通风，住户的隐私与舒适。
楼间距过低的房屋，就算再怎么坐北朝南，上风上水，采光与通风都不会太好。而且，在楼间距过低的房屋里，你还会体验到那种与对楼的住户“鸡犬相闻”的生活，生活的舒适度与安静感得不到保障。
了解了这些，下次去看房，直接看“三率一距”，杜绝忽悠。